REPUBLIKA.CO.ID, Di Indonesia, terdapat banyak kebijakan pajak yang dibebankan kepada rakyat. Contohnya PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), pajak kendaraan bermotor, pajak barang mewah, pajak pendapatan dan lainnya. Tentunya setiap pajak yang diberatkan pada masyarakat memiliki dasar perhitungan yang sesuai dan memiliki dasar hukum.

Pajak-pajak tersebut diatur sedemikian rupa sehingga tidak membebani masyarakat. Pajak ini nantinya akan dialokasikan untuk pembangunan infrastruktur daerah atau keperluan lainnya. Selain pajak yang disebutkan di atas, terdapat salah satu pajak yang cukup terkenal terutama bagi Anda yang gemar berinvestasi properti, yaitu NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

Pengertian NJOP

Menurut UU PBB pasal 1 nomor 3, NJOP adalah harga rata-rata yang didapat dari kegiatan jual beli yang dilakukan secara wajar, namun bila tidak ada kegiatan jual beli, NJOP dapat ditentukan dari perbandingan antara harga dan objek pajak dari jenis yang sama atau dari perolehan nilai baru maupun dari NJOP pengganti.

Jika ingin mengetahui NJOP suatu tanah, Anda harus memenuhi syarat-syarat berupa:

• Pengajuan permohonan secara tertulis.

• Menyertakan bukti kepemilikan objek pajak tersebut.

• Bila objek pajak tersebut dikuasakan, pemohon harus membawa bukti kuasanya.

• Menyertakan surat pernyataan bahwa NJOP diajukan demi kepentingan pajak dan bukan lainnya.

Secara umum, pengelompokan NJOP dibagi menjadi NJOP bumi dan NJOP bangunan. NJOP sendiri, selalu diperbarui setiap tahunnya karena terdapat kemungkinan perubahan dari tahun sebelumnya. Misalnya harga tanah yang meningkat karena adanya pemukiman baru yang membuat lokasi semakin ramai. Besarnya NJOP dapat dikelompokan menjadi objek pajak sektor perkotaan dan pedesaan, objek pajak sektor perkebunan, objek pajak sektor atas hak pengusaha hutan, pertambangan dan lain sebagainya.

Cara menghitung NJOP melalui kegiatan jual beli

Kegiatan jual beli secara wajar maksudnya adalah transaksi yang legal di mata hukum yang terdiri dari pembeli dan penjual yang harus dilakukan tanpa monopoli, tanpa dicuri, tanpa paksaan. Suatu bagian tanah pastinya memiliki harga berbeda sehingga harga per meter perseginya beragam, NJOP kemudian ditetapkan berdasarkan harga per meter persegi rata-rata seluruh tanah.

Contohnya, sebuah bidang tanah yang lokasinya strategis (dekat dengan jalan raya) akan mempunyai harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan tanah di dalam gang kecil. Karena sistem penetapan NJOP adalah harga rata-rata, maka faktor tersebut tidak menjadi masalah.

Cara menghitung NJOP melalui perbandingan dan penyesuaian

NJOP didapatkan melalui penilaian tanah, biasanya tanah dinilai dengan menggunakan perbandingan  atau pendekatan harga pasar. Nilai tanah yang menjadi objek juga dihitung dengan menggunakan analisis penyesuaian dan perbandingan di mana perbandingan tersebut dilakukan terhadap objek tanah yang sejenis yang harga pasarnya telah diketahui.

Objek tanah sejenis ini biasanya memiliki letak berdekatan, dan harus memiliki fungsi yang sama. Analisis perbandingan atau penyesuaian ini dilakukan minimal dengan menggunakan 3 data terbaru sebagai pembanding yang mana lokasinya tidak terlalu jauh dari objek yang dinilai.

Harga pasaran dari tanah yang dijadikan perbandingan biasanya diketahui dari transaksi atas tanah tersebut mulai dari kegiatan jual beli maupun penawaran atas tanah tersebut. Data-data yang mencatat seluruh kegiatan ini biasanya dapat diperoleh melalui notaris PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), penjual, pembeli, broker tanah atau instansi lainnya.

Cara menghitung NJOP dengan nilai tanah

Selain dengan menggunakan analisis perbandingan atau penyesuaian terhadap harga pasar, lokasi dan kondisi fisik tanah juga dapat memengaruhi NJOP. Cara penghitungan NJOP tanah adalah dengan menggunakan zona nilai tanah. Cara ini dilakukan dengan mengkategorikan beberapa bidang tanah yang mempunyai nilai yang serupa dan bidang tanahnya sejenis. Kemudian, dari data-data tersebut akan dibuatkan tabel nilai tanah berdasarkan zona nilai tanah, gang serta faktor lain yang mencerminkan tanah.

NJOP bukanlah harga

Setelah mengetahui cara melakukan penghitungan NJOP, mungkin Anda sudah sadar bahwa NJOP adalah perhitungan pajak sebuah tanah, bukanlah harga suatu tanah atau bangunan. NJOP selalu membutuhkan harga terbaru dan seobjektif mungkin karena banyak sekali faktor yang membuat setiap tahun harga tanah dan bangunan selalu berubah-ubah.

Artikel ini merupakan kerjasama antara Republika.co.id dengan Cermati.com, portal pembanding produk keuangan Indonesia

Ikuti Whatsapp Channel Republika